Banken-Macht beim Immobilienkredit
Die Tücken der Grundschuld
von Alexander Klement
"Mein Haus gehört der Bank" heißt es oft scherzhaft. Fast keiner
schafft es heute mehr, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, ohne dafür
einen Immobilienkredit aufzunehmen. Abgesichert wird dieser in der Regel
über eine Grundschuld - mit weitreichenden Folgen.
Wenn es ums Geld geht, ist mit Banken nicht zu spaßen. Jeder, der
sein Erspartes bei einer Bank anlegt erwartet, dass er sein Geld zum
vereinbarten Termin zuzüglichen Zinsen zurückerhält. Andersherum ist es
nicht anders. Von jedem, dem die Bank Geld geliehen hat, erwartet sie
pünktliche Raten- und Zinszahlungen, bis die Schuld getilgt ist.
Während
der Dispokredit auf dem Girokonto von der Bank ohne besondere
Sicherheiten auf der Grundlage der Gehaltseingänge gewährt wird, muss
man beim Immobilienkredit auch etwas mitbringen. Keiner würde zudem die
hohen Dispokreditzinsen für einen Immobilienkredit zahlen. Um das
Geschäft für beide Seiten attraktiver zu machen, bietet der künftige
Immobilienbesitzer der Bank im Gegenzug für einen günstigeren Zinssatz
seine Immobilie inklusive Grundstück als Sicherheit an.
Der
Vorteil liegt auf der Hand: Der Immobilienbesitzer kann in die eigenen
vier Wände ziehen und spart die Miete. Die Bank ist bereit, einen hohen
Kreditbetrag zu gewähren, weil sie im Notfall die Zwangsversteigerung
der Immobilie veranlassen kann, um an ihr Geld zu kommen. Hierfür lässt
man eine Grundschuld im Grundbuch von einem Notar eintragen.
Teufel steckt im Detail
Alles
klingt nach einem einfachen und logischen Verfahren. Allerdings
unterschreibt der Kreditnehmer hier ein Schriftstück mit weitreichenden
Folgen. Den genauen Wortlaut lesen die meisten nicht einmal. In der
Regel steht dort: "Der Eigentümer unterwirft sich der sofortigen
Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs aus der Grundschuld nebst Zinsen
und Nebenleistung in das ... bezeichnete Grundstück in der Weise, dass
die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des belasteten
Grundbesitzes zulässig sein soll."
Im Klartext heißt das, wenn die
Bank der Meinung ist, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nicht
nachkommt, kann sie die Zwangsvollstreckung einleiten. Den
vollstreckbaren Titel hat sie quasi schon in der Hand. Ohne diese
Formulierung erhält man wahrscheinlich bei keiner Bank einen
Immobilienkredit.
Abstrakte Schuldanerkenntnis
Doch damit
ist es meist nicht getan. Über einen weiteren Satz sollte man beim
genauen Nachlesen ebenfalls stolpern: "Gleichzeitig übernehmen sämtliche
Darlehensnehmer ... als abstraktes Schuldanerkenntnis für alle
bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten ... für die Zahlung eines
Geldbetrags in Höhe der Grundschuld nebst Zinsen... die persönliche
Haftung und unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr
gesamtes Vermögen."
Diese "abstrakte Schuldanerkenntnis" hat
weitreichende Folgen. Zunächst einmal hat die Bank damit nicht nur
Zugriff auf die Immobilie, sondern auch auf jegliches Vermögen der
Darlehensnehmer. Ein weiterer Fall ist zudem denkbar. Selbst wenn der
Darlehensnehmer immer pünktlich seine Raten für den Immobilienkredit
zahlt, bei der gleichen Bank aber auch einen Raten- oder Dispokredit in
Anspruch nimmt und dort seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, könnte
die Bank die Zwangsversteigerung einleiten.
Eingrenzung in der Zweckerklärung
Diese
weite Fassung der Grundschuld mit einem abstrakten Schuldanerkenntnis
hat für den Kunden auch Vorteile. Seine Immobilie kann so auch als
Sicherheit für Kredite dienen, die mit dem eigentlichen Immobilienkredit
gar nichts zu tun haben. Wer das nicht möchte, sollte versuchen,
Klarheit in der Zweckerklärung/Sicherungsabrede zu schaffen. Sie ist
rechtlich das Bindeglied zwischen den Sicherheiten und den gesicherten
Verbindlichkeiten. Hier kann beispielsweise festgelegt werden, dass die
Grundschuld ausschließlich für den Immobilienkredit gilt.
Ist der
Immobilienkredit irgendwann zurückgezahlt, kann die Grundschuld im
Grundbuch gelöscht werden oder auch bestehen bleiben. Wurde nichts
anderes vereinbart, kann die Grundschuld beispielsweise dazu dienen,
eine bestimmte Kreditlinie bei der Bank gewährt zu bekommen.
Original-Urkunde zurückfodern
Wenn
man möchte, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet, muss
man bei der Bank eine Löschungsbewilligung anfordern. Mit diesem
Dokument kann ein Notar beim Grundbuchamt die Löschung beantragen. Damit
kann die Bank nicht mehr direkt auf die Immobilie zugreifen.
Viele
versäumen allerdings, sich auch das Original der vollstreckbaren
Urkunde von der Bank aushändigen zu lassen. In dieser Urkunde steht aber
das abstrakte Schuldversprechen, das mit Löschung der Grundschuld nicht
verschwindet. Erst wenn man von der Bank die vollstreckbare Urkunde
zurückerhalten hat, hat die Bank nichts mehr in der Hand, womit sie auf
dem kurzen Weg an ihr Geld kommen kann.
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